Olet varmasti kuullut kauhutarinoita remonteista, joiden kustannukset ovat karanneet käsistä yllättävien lisä- ja muutostöiden takia. Rakennushankkeet, kuten julkisivu- ja putkiremontit tuovat usein mukanaan odottamattomia töitä ja niihin onkin hyvä varautua. Nyt käydään läpi, miten taloyhtiö voi pitää lisä- ja muutostyöt hallinnassa – ja remonttibudjetin kurissa.
Isoissa remonteissa tulee lähes väistämättä vastaan tilanteita, joissa alkuperäiseen urakkaan pitää tehdä muutoksia. Lisätyöt ja muutostyöt eivät kuitenkaan tarkoita samaa asiaa, vaikka termit usein sekoitetaan keskenään.
Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998) määrittelevät termit seuraavasti:
Lisätyö; urakoitsijan suoritus, joka urakkasopimuksen mukaan ei alunperin kuulu hänen suoritusvelvollisuuteensa.
Muutostyö (muutos, lisäys tai vähennys); sopimuksen mukaisten suunnitelmien muuttamisesta aiheutuva urakoitsijan suorituksen muutos.
Lisätyö on siis työ, joka ei siis kuulu alunperin määritettyyn urakkaan. Yleensä kyseessä on parannus, jonka taloyhtiö huomaa haluavansa, kun pääasiallinen urakka on jo käynnissä. Lisätöitä voivat olla esimerkiksi asfaltoinnin ja pihavalaistuksen uusiminen julkisivuremontin yhteydessä, porraskaiteiden maalaus putkiremontin yhteydessä tai piha-aitojen maalaaminen salaojaremontin yhteydessä. Lisätyöstä voi pyytää tarjouksen urakoitsijalta ja joko hyväksyä tarjouksen tai olla hyväksymättä. On hyvä huomata, että urakoitsija voi myös kieltäytyä antamasta tarjousta lisätyöstä.
Muutostyö on kyseessä, kun sopimuksen mukaisia suunnitelmia joudutaan muuttamaan, yleensä pakon sanelemana teknisistä syistä tai säästösyistä. Eli kyseinen työ kuuluu kyllä urakkaan, mutta sen tekotapa täytyy vaihtaa, tarvitaankin ylimääräinen työvaihe tai odotettua enemmän materiaaleja, kyseinen työ päätetäänkin tehdä laajempana tai sen laajuutta pienennetään. Muutostyö voi olla esimerkiksi se, että putkiremontin yhteydessä rakenteista löytyy yllättäen asbestia ja asbestipurkuhan on erityistoimenpide, joka on pakko tehdä. Asbestin purku suoritettaisiin siis muutostyönä osana urakkaa. Toisin kuin lisätyöt, urakoitsijalla on aina velvollisuus toteuttaa muutostyöt (toki lisähinnasta, jos työ vaatii urakoitsijalta enemmän resursseja).
Osakasmuutos
Osakasmuutos on muutostyö, jonka yksittäinen osakas tilaa omaan huoneistoonsa. Esimerkiksi putkiremontin ja sähköverkoston uusimisen yhteydessä osakasmuutos voi olla vaikkapa osakkaan toive siirtää suihku viereiselle seinälle tai lisätä pistorasioiden määrää huoneistossa. Tämä on muutostyö, sillä työ kuuluu urakkaan, mutta suoritustapaa/laajuutta muutetaan hieman. Tällaisissa tapauksissa urakoitsija antaa tarjouksen suoraan osakkaalle, ja hyväksyessään tarjouksen osakas maksaa materiaalien ja työn kustannukset suoraan urakoitsijalle.
Lisä- ja muutostyöprosentit kuvaavat, kuinka paljon alkuperäisen urakkahinnan päälle kertyy lisäkustannuksia projektin aikana. Esimerkiksi: jos alkuperäinen urakkahinta on miljoona euroa, ja lisätöiden osuus on 10 % sekä muutostöiden 5 %, tarkoittaa tämä 100 000 € lisätöitä ja 50 000 € muutostöitä. Näin urakan kokonaiskustannus eli urakkasumma nousee 1 150 000 euroon.
Lisätyöprosentti on 0–10 %.
Muutostyöprosentti on 3–8 %.
Hankkeen budjettiin tulee siis jo alunperin sisällyttää n. 10 % lisä- ja muutostyövaraus.
Jos lisä- ja muutostyöprosentti ylittää 15 %, on kyse usein puutteellisesta suunnittelusta tai poikkeuksellisen suurista yllätyksistä.
Nykyään törmäämme usein ajatukseen, että jokainen lisätyö on suunnitteluvirhe, josta vaaditaan hyvitystä suunnittelijalta tai rakennuttajakonsultilta. Tämä on johtanut ylisuunnitteluun ja varman päälle ottamiseen, mikä puolestaan nostaa urakkahintoja. Tasapainoinen suunnittelu, jossa huomioidaan sekä kustannustehokkuus että riskienhallinta, on avain hallittuihin lisä- ja muutostyökustannuksiin.
Tavoitteena on totta kai päästä aina nollaan prosenttiin lisä- ja muutostöissä, mutta on realistista varautua yllätyksiin jo hankesuunnitteluvaiheessa. Ennakkovarautuminen eli n. 10 % lisätyövarauksen huomioiminen jo alkuperäisessä budjetissa on tärkeää, jotta taloyhtiön ei tarvitse hakea lisää lainaa kesken hankkeen, osakkaille jyvitettävät maksut voidaan määritellä realistisesti heti alussa ja hanke etenee sujuvammin, kun rahoitus on kunnossa myös mahdollisten yllätysten varalta.
Case: Taloyhtiö Bo Ab Lönegropenin julkisivuremontti
Tahconin valvomassa taloyhtiön korjaushankkeessa lisä- ja muutostöiden osuus jäi alhaiseksi, vain 4,9 prosenttiin. Tähän lukuun sisältyi jopa alkuperäisen suunnitelman ulkopuolisia parannuksia, kuten asfaltoinnin uusiminen. Huolellisella suunnittelulla ja ammattimaisella valvonnalla voidaan siis päästä hyvin kohtuullisiin kustannuksiin.
Muutostyö voi tarkoittaa myös urakan määrän vähentämistä. Esimerkiksi, jos alun perin oli suunniteltu 1 000 m² pintamateriaalin uusimista, mutta urakan jo alettua huomataan, että todellisuudessa vain 800 m² kaipaa uusimista, urakan laajuutta voidaan supistaa. Samoin vaikkapa ikkunaremontissa voidaan päättää jättää osa ikkunoista uusimatta, jos niiden kunto on parempi kuin alun perin arvioitiin.
Vaikka tämä saattaa vaikuttaa hyvältä säästötoimenpiteeltä, taloyhtiöt usein ihmettelevät, miksi urakoitsijan antama hyvitys ei tunnu vastaavan suoraan vähennetyn työn määrää. Jos edellisen esimerkin mukaisesti 200 m² pintaremonttia jätetäänkin tekemättä, ei urakkahinta kuitenkaan pienene automaattisesti 20 %. Samoin, jos 200 ikkunasta päätetään jättää vaihtamatta 20 kappaletta, ei taloyhtiö saa urakoitsijalta täyttä 10 %:n hyvitystä urakkahinnasta.
Tämä johtuu siitä, että alunperin määritetyn urakan hinta on laskettu kokonaisuutena, jossa urakoitsija on huomioinut materiaalikustannukset, työn osuuden, yrityksen katteen sekä työmaan käyttö- ja yhteiskustannukset (työmaapalvelut, kuten työmaatoimisto, työmaahallinto, sosiaalitilat, valaistus, siivous, jne.). Kun urakan laajuutta pienennetään, urakoitsija hyvittää mahdollisuuksien mukaan materiaalikulut ja työkustannukset, mutta katetta ei yleensä leikata samassa suhteessa (jos ollenkaan).
Myöskään käyttö- ja yhteiskustannukset eivät yleensä pienene suorassa suhteessa, koska esim. työnjohdon määrä ei välttämättä vähene ollenkaan. Päinvastoin, muutos alkuperäiseen sisältöön tarkoittaa käytännössä lähes aina työnjohdolle lisää tehtävää. Lisäksi urakoitsija on jo varannut resursseja ja aikatauluttanut työmaan alkuperäisen sopimuksen mukaisesti, mikä vaikuttaa hyvityksen lopulliseen määrään.
Lisätyö on siis työ, joka tehdään alunperin sovitun urakan lisäksi. Yleensä lisätyö halutaan siksi, että remontin alettua huomataan, että jokin remppa on itse asiassa kätevää toteuttaa suuremman remontin yhteydessä: “Kun täällä on piha jo myllätty, niin vaihdetaan sittenkin myös nuo pihavalot samaan syssyyn” tai “Nyt kun porrashuoneissa on putkiremontin yhteydessä uusittu pintoja, porraskaiteet alkavat näyttää kulahtaneilta ja ne olisi sittenkin hyvä maalata”.
Voiko tällaista lisätyötä sitten kilpailuttaa? Urakan aikana taloyhtiön kiinteistöt ja tontti ovat urakoitsijan työaluetta ja työturvallisuus- ja toteutusvastuun takia pääurakoitsijalla katsotaan olevan oikeus päättää kuka tontilla työskentelee urakan aikana. Käytännössä tämä tarkoittaa, että lisätöitä ei voi kilpailuttaa muilla urakoitsijoilla niin kauan kuin meneillään oleva urakka on kesken.
Useimmiten helpoin ja nopein ratkaisu on pyytää tarjous jo työmaalla toimivalta urakoitsijalta. Tämä voi kuitenkin johtaa korkeampiin kustannuksiin, sillä urakoitsija on vahvassa neuvotteluasemassa, kun lisätöille ei ole mahdollista järjestää kilpailutusta kesken urakan.
Toinen vaihtoehto on teettää lisätyö tuntiperusteisesti urakkasopimuksessa sovitulla hinnalla. Tällöin urakoitsija ei anna etukäteen kokonaistarjousta, vaan laskuttaa toteutuneen työmäärän ja materiaalien mukaan. Tämä voi olla taloudellisesti edullisin tapa, mutta siihen liittyy enemmän epävarmuutta kustannusten lopullisesta tasosta.
Tämän vuoksi taloyhtiön kannattaakin arvioida mahdolliset lisätyöt jo suunnitteluvaiheessa ja sisällyttää ne selkeinä kokonaisuuksina alkuperäiseen urakkasopimukseen aina, kun se on mahdollista.
Tästä pääsemmekin seuraavaan kappaleeseen.
Taloyhtiö voi vähentää merkittävästi lisä- ja muutostöiden tarvetta ja niistä aiheutuvia kustannuksia huolellisella ennakoinnilla. Tässä keskeiset keinot kustannusten hallintaan:
Perusteelliset kuntotutkimukset ehkäisevät ikäviä yllätyksiä urakan aikana. Tutkimusten laajuus kannattaa kuitenkin mitoittaa järkevästi – liian kattavat tutkimukset voivat olla turha kustannus, etenkin jos riskit eivät koskaan toteudu. On hyvä muistaa, että kaikkea ei voida havaita etukäteen, vaan esimerkiksi rakenteiden avaamisen yhteydessä voi paljastua yllätyksiä. Siksi hankkeen budjettiin tulee aina varata rahaa myös odottamattomiin töihin.
Kun työt kilpailutetaan osana pääurakkaa, niiden hinta on yleensä edullisempi kuin myöhemmin lisätyönä tai erillisinä projekteina toteutettuna. Kartoittakaa jo suunnitteluvaiheessa kaikki kokonaisuudet, jotka olisi järkevää toteuttaa urakan yhteydessä. Kannattaa kuitenkin pitää urakkasisältö selkeänä: jos työn sisältö on epäselvä, urakoitsija saattaa laskea sille merkittävän riskilisän, mikä voi tehdä lisätyöstä tarpeettoman kalliin.
Kaikki lisätyöt eivät siis automaattisesti ole kustannustehokkaampia osana urakkaa, vaan ne lisätyöt, joissa ei ole selkeitä määriä tai kokonaisuuksia, kannattaa joskus ostaa esim. laskutusperusteisesti. Hyvä suunnittelija tai rakennuttajakonsultti osaa arvioida, milloin työ kannattaa sisällyttää urakkaan ja milloin se on järkevämpää toteuttaa erikseen.
Ennalta sovitut yksikköhinnat selkeyttävät lisätöiden hinnoittelua ja vähentävät urakan aikaisia hintaneuvotteluja. Tämä auttaa pitämään kustannukset hallinnassa myös mahdollisten lisätöiden osalta. Yksikköhintoihin voidaan sisällyttää esimerkiksi työvoimakustannukset, kuten työnjohdon tuntihinta ja rakennustyömiehen tuntihinta. Lisäksi yksikköhintoja voidaan sopia materiaaleille, asennuksille ja kalusteille. Esimerkiksi allashanan (malli Z), suihkun (malli X) ja rättipatteri (malli Y) asennuksen ja tuotteen hinta.
Urakkamallilla on vaikutusta siihen, kuinka paljon lisä- ja muutostöitä hankkeen aikana syntyy. Kokonaisvastuurakentamisessa (KVR) ja yhteisvastuurakentamisessa (YVR) urakoitsija on mukana suunnittelussa, mikä vähentää urakan aikaisia muutostarpeita ja auttaa pitämään budjetin kurissa. Kun suunnittelu ja toteutus kulkevat käsi kädessä, mahdolliset muutokset voidaan huomioida ajoissa, eikä yllätyksiä synny yhtä herkästi.
Sen sijaan jaetuissa osaurakoissa ja perinteisessä kokonaisurakassa, on tärkeää panostaa huolelliseen ennakkosuunnitteluun ja määritellä työn laajuus tarkasti jo tarjousvaiheessa. Tämä ehkäisee epäselvyyksiä ja budjettiylityksiä urakan aikana.
Osaava rakennuttajakonsultti auttaa määrittämään järkevän urakkalaajuuden, huolehtii yksityiskohdista urakkasopimuksissa ja tietää millaiset kuntotutkimukset kannattaa teettää.
Tahconin palvelut taloyhtiöille >>
Korjausrakentamisessa lisä- ja muutostyöt ovat normaali osa hanketta, eikä niitä kannata nähdä ongelmana. Usein tiettyjä töitä jätetään jo suunnitteluvaiheessa tarkoituksella urakan ulkopuolelle, koska epäselvät määrät ja työvaiheet voidaan näin toteuttaa tilaajalle edullisemmin. Oleellista on varmistaa, että töiden hinnoittelu on läpinäkyvää ja hallittua.
Onnistuneen projektin kulmakivet:
Vaikka tavoitteena on minimoida yllättävät kustannukset, on tärkeämpää tehdä korjaukset kerralla kunnolla. Halvin ratkaisu tulee harvoin edullisemmaksi pitkällä aikavälillä. Kun havaitset korjaustarpeen urakan aikana, on yleensä järkevintä toteuttaa se heti – vaikka se tarkoittaisikin lisätöitä. Näin vältät tulevat, todennäköisesti vielä kalliimmat remontit.