Toimitilarakentamisessa nollavirheajattelu on arkipäivää. Jokainen uutisia lukenut tietää myös, että asuntojen uudisrakentamisessa virheitä voi löytyä lähes mielikuvituksellisia määriä ja takuuaikana toinen mokoma. Asunto-osakeyhtiöiden korjaushankkeissa päästään jonnekin näiden välille. Ei kuitenkaan ole mitään syytä, miksi esimerkiksi taloyhtiön putkiremontissa pitäisi hyväksyä oletuksena, että valmiissa tuotteessa on korjausta vaativia puutteita. Ongelmatapauksissa tietyt puutteet tuntuvat toistuvan työmaalta toiselle.
Kuva: caitlynnmcconnellsmit
Ensin otetaan käyttöön, lopuksi vastaan
Useimmiten putkiremontin käyttöönottotarkastuksessa asunto on siinä kunnossa, että sinne voidaan muuttaa takaisin. Varsinainen rakennusalan yleisten sopimusehtojen tarkoittama vastaanottotarkastus pidetään vasta koko hankkeen päätteeksi. Asunnon käyttöönottoa estäviä puutteita ovat mm. viemäröinnin ja vesijohtolaitteiden keskeneräisyys tai sähköasennukset, joiden turvallisuutta ei ole varmistettu mittauksin. Nämä tulevat harvoin yllätyksenä, ja tällaisissa tilanteissa asia pitääkin käsitellä etukäteen, jotta este asumiselle ei tule ilmi asukkaalle vasta muuttopäivänä. Hereillä oleva valvoja ja vastuuntuntoinen urakoitsija ovat siis ajoissa liikkeellä. Aina kannattaa sopia riittävän suuri huoneistokohtainen viivästyssakko, koska valitettavasti viime kädessä vain raha on kannustamassa urakoitsijaa rakentamaan aikataulussa.
Yleisiä ongelmia
Mitä sitten ovat ne virheet ja puutteet, jotka eivät estä asunnon käyttöönottoa? Ajoittain törmää virheellisiin käsityksiin, että käyttöönoton estäviä puutteita olisivat esim. maalauskorjaukset, puuttuvat listat tai puutteellinen siivous. Ne ovat toki asukkaan näkökulmasta ikäviä, mutta asumista ne eivät estä. Edellä mainittujen lisäksi asumista estämättömiä virheitä ovat mm. haljenneet tai kopolaatat ja väärät kalusteet. Tämä voi tuntua asunnon omistajan näkökulmasta kohtuuttomalta, mutta rakennusalan yleisten sopimusehtojen mukaan ne eivät estä rakennustyön osittaista vastaanottoa, johon asunnon käyttöönottotarkastus rinnastuu.
Yllättävän usein kylpyhuoneen puutteellinen sähköturvaetäisyys suihkun ja pistorasian välillä ilmenee vasta hyvin myöhäisessä vaiheessa. Periaatteessa tässä tilanteessa pitää estää pistorasian käyttö, jos asiaa ei saada kuntoon muuttopäivään mennessä. Tilannetta ei kuitenkaan ikinä pitäisi päästää niin pitkälle, että tietoisesti asennetaan kalusteita paikkoihin, joihin ne eivät kuulu. Tämä ongelma saadaan onneksi torjuttua jo suunnittelupöydällä, jos tahtoa on. Suunnittelun jälkeen linjasta on pidettävä kiinni myös osakasmuutoksista sovittaessa.
Putkiremontissa ei läheskään aina puututa ilmanvaihtoon, mutta kylpyhuoneen ilmanvaihto on rakennusfysikaalisesti äärimmäisen tärkeää huomioida. Valitettavan usein tilan puutteellinen korvausilman saanti ilmenee vasta silloin, kun timpuri nostaa oven paikalleen. Tämäkin tilanne on täysin vältettävissä ennakoinnilla.
Katso myös: Tahcon on apuna taloyhtiön korjaushankkeissa
Ensin työ luovutetaan itselle
Hyvässä urakkaohjelmassa edellytetään, että urakoitsija tekee työlleen ns. itselleluovutuksen. Siinä tarkoituksena on todeta vielä keskeneräiset työt sekä jo valmistuneiden töiden mahdolliset virheet ja puutteet. Toisinaan itselleluovutus juostaan pikaisesti läpi muodon vuoksi, mutta silloin se ei palvele tarkoitustaan. Hyväksi osoittautunut tapa on, että itselleluovutuksen suorittaa joku muu kuin työmaalla päivittäistä työnjohtoa tekevä henkilö. Työmaalla on tyypillistä sokeutua omalle työlleen, jolloin jopa systemaattisia virheitä voi päästä läpi työnjohdon seulasta.
Jotta itselleluovutus palvelee tarkoitustaan täysimääräisesti, on sen jälkeen tehtäville töille varattava riittävästi aikaa. Urakoitsijan on hyödytöntä kirjata lähes samat virheet ja puutteet, jotka valvoja havaitsee päivän-parin päästä. Itselleluovutus tuleekin huomioida jo aikataulusuunnittelussa tärkeänä osana työnjohdon tehtäviä. Asuntojen läpimenoajat vaihtelevat taloyhtiöiden putkiremonteissa tyypillisesti kahdeksasta kahteentoista viikkoon. Jos kahdentoista viikon aikatauluun ei saada sovitettua itselleluovutusta vähintään viikkoa ennen käyttöönottotarkastusta, on töiden aikataulutus perusteellisesti pielessä. Perinteistä vastakkainasettelua voi lähteä aikatauluhaasteiden kohdalla purkamaan urakoitsijan ja rakennuttajakonsultin varhaisella yhteistyöllä.
8 täsmävinkkiä: kuinka päästä kohti putkiremonttia, joka menee putkeen
1. Hankkeeseen valitaan skarppi valvoja, joka tekee ennakoivaa (ei toteavaa) valvontaa
2. Aina kannattaa sopia riittävän suuri huoneistokohtainen viivästyssakko
3. Kohdekohtaisten suunnitelmien huolellinen läpikäynti (esim. kylpyhuoneen korvausilman saanti on huomioitu suunnittelussa – mutta urakoitsijalta tämä unohtuu yllättävän usein!)
4. Huolellisuudesta pidetään kiinni myös osakasmuutoksissa (esim. pistorasia ei päädy liian lähelle suihkua vain koska osakas haluaa siirtää kalusteiden paikkoja)
5. Urakkaohjelmassa edellytetään, että urakoitsija tekee työlleen ns. itselleluovutuksen
6. Itselleluovutuksen suorittaa joku muu kuin työmaalla päivittäistä työnjohtoa tekevä henkilö
7. Itselleluovutus huomioidaan jo aikataulusuunnittelussa varaamalla korjaustöille riittävästi aikaa (tätä urakoitsijat eivät juurikaan tee, joten sitä pitää osata vaatia)
8. Suurempia aikatauluhaasteita ei päästetä syntymään: rakennuttajakonsultti luo realistisen ja yksityiskohtaisen aikataulun yhteistyössä urakoitsijan kanssa varhaisessa vaiheessa
Lopputulos ei muutu tekemällä niin kuin ennenkin
Teknisesti ei ole mitään estettä omaksua vaatimusta nollavirheluovutuksesta lähtöoletukseksi taloyhtiön putkiremontissa. Se, että ”näin näitä on aina tehty”, ei tarkoita, että samaan tyyliin kannattaa välttämättä jatkaa. Rakennusalan tuottavuuden on todettu lukuisissa tutkimuksissa kehittyneen jo vuosikymmeniä selvästi heikommin kuin muiden teollisuuden alojen. Virheiden korjaaminen jälkikäteen ei tuo yhtään lisäeuroa urakoitsijan kirstuun. Siksi myös korjausrakentamisen on pakko tulla nykyaikaan. Asiakkaalle on alettava vihdoin tarjota täysin valmista tuotetta.