Taloyhtiön hallitus on kokoontunut isännöitsijän johdolla, ja esityslistalla on putkiston kunto. Huoltokirja kertoo, että putket ovat palvelleet jo yli 40 vuotta. Useat pienet vuodot, vakuutusmaksujen nousu ja heikentynyt vedenlaatu viittaavat siihen, että putkiremontti alkaa olla ajankohtainen. Mutta mistä aloittaa? Mitä kaikkea pitää huomioida? Tämä muistilista auttaa taloyhtiön hallitusta ja isännöitsijää valmistautumaan putkiremonttiin askel askeleelta.
Kun hallitus huomaa, että on aika ryhtyä valmistautumaan putkiremppaan, ihan ensimmäinen askel voi olla ottaa yhteys kokeneeseen rakennuttajakonsulttiin. Rakennuttajakonsultti toimii hankkeen projektinjohtajana ja on taloyhtiön tukena koko projektin ajan. Hän on avainroolissa taloyhtiön putkiremontin onnistumisessa, sillä hänen vastuullaan on mm. projektin koordinointi, aikataulutus ja sopimusten hallinta.
Millaisia ne rakennuttajakonsultit sitten ovat?
>> Tutustu Tahconin tiimiin
💡 Vinkki: Rakennuttajakonsultti kannattaa ottaa projektiin mukaan viimeistään esiselvitysten jälkeen. Mitä aiemmin asiantuntija on mukana, sitä sujuvammin projekti etenee ja asiantuntijan avulla voidaan myös saavuttaa kustannussäästöjä.
Ennen putkiremonttiin ryhtymistä on kartoitettava kiinteistön tekninen kunto ammattilaisten tekemillä tutkimuksilla. Esiselvitykset kannattaa tehdä hyvissä ajoin, noin 5–7 vuotta, ennen kuin putkien tekninen käyttöikä päättyy. Korjaustarpeiden lisäksi rahoitus vaikuttaa siihen, kuinka suurta ja perinpohjaista remonttia lähdetään tekemään. Pankilta kannattaa hyvissä ajoin selvittää, kuinka paljon taloyhtiölle voidaan myöntää lainaa, jotta hankkeen laajuus voidaan suunnitella realistisesti.
💡 Vinkki: Esiselvitykset auttavat arvioimaan, milloin remontti kannattaa aloittaa ja mitä muita korjauksia kannattaa sisällyttää hankkeeseen.
👷 Miten asiantuntija voi auttaa? Rakennuttajakonsultti kannattaa ottaa mukaan jo tässä vaiheessa. Hän auttaa esiselvitysten tilaamisessa sekä varmistaa, että tarvittavat tutkimukset tehdään järkevässä laajuudessa ja aikataulussa.
Esiselvitysten tulosten pohjalta saadaan tietoa, millaisella aikataululla putkiremonttiin kannattaa lähteä. Seuraava askel on kilpailuttaa ja tilata hankesuunnitelma. Hankesuunnitelman tilaamista varten hallitus tarvitsee valtuutuksen osakkailta yhtiökokouksessa. Jotta osakkaat puoltavat hankkeen edistämistä, kannattaa yhtiökokousta varten laatia selkeät perustelut remontille, sisältäen esimerkiksi kuntotutkimusten tulokset ja muuta tietoa, kuten kuinka korkeita vakuutusmaksuja taloyhtiö maksaa tällä hetkellä ikääntyneiden putkien ja rakenteiden vuoksi.
💡 Vinkki: Putkiremonttiin liittyvät päätökset kannattaa käsitellä erillisissä ylimääräisissä yhtiökokouksissa sen sijaan, että ne ottaisi varsinaisen yhtiökokouksen agendalle. Näin kokousten asialista saadaan pidettyä maltillisen pituisena ja päätökset saadaan tehtyä ajoissa ilman kiireen tuntua.
👷 Miten asiantuntija voi auttaa? Rakennuttajakonsultti voi auttaa kilpailutuksessa, valmistella yhtiökokouksessa esitettävät materiaalit ja kertoa yhtiökokouksessa kokemuksensa pohjalta putkiremonteista yleisesti.
Haluaisitko jutella putkiremonttiasiantuntijan kanssa?
Leppoisat ja osaavat rakennuttajakonsulttimme antavat vinkkejä mielellään ja täysin maksutta.
>> Varaa sinulle sopiva aika kalenterista
Nyt on aika käynnistää hankesuunnittelu, jonka tarkoituksena on koota korjaustarpeet yhteen faktan ja osakkaiden tahtotilan pohjalta. Tämä vaihe auttaa määrittämään putkiremontin korjaussisällön, löytämään parhaan toteutusmuodon sekä luomaan alustavan aikataulun ja budjetin. Hankesuunnittelu kestää yleensä 4–6 kuukautta ja on tärkeä pohjatyö koko remontille. Hyvin suunniteltu hanke etenee sujuvammin ja pysyy paremmin budjetissa.
💡 Vinkki: Järjestäkää hankesuunnitteluvaiheessa tarvittaessa useita keskustelu- ja infotilaisuuksia, joissa kartoitetaan osakkaiden toiveita ja odotuksia.
👷 Miten asiantuntija voi auttaa? Hankesuunnittelu on kustannuksiltaan pienehkö osa koko putkiremonttia, ja sen kilpailuttaminen harvoin tuo merkittäviä säästöjä – päinvastoin, se vie aikaa ja siten myös rahaa. Usein kustannus- ja aikatehokkain ratkaisu on antaa hankesuunnitelman laatiminen teitä avustavalle rakennuttajakonsultille eli projektipäällikölle.
Avoin ja ajantasainen viestintä on avain sujuvaan remonttiin. Suosittelemme järjestämään ensimmäisen asukasinfon hankesuunnittelun alkuvaiheessa. Tässä vaiheessa ei vielä ole tarkkoja tietoja juuri teidän taloyhtiönne putkiremontin yksityiskohdista, ja infotilaisuuden tavoitteena onkin antaa yleiskuva linjasaneerauksesta, vastata osakkaiden ja asukkaiden kysymyksiin sekä luoda pohjaa tulevalle päätöksenteolle. Jotta tilaisuus olisi mahdollisimman selkeä ja tehokas, osakkaille ja asukkaille kannattaa toimittaa etukäteen tietopaketti, jossa käsitellään yleisimpiä putkiremonttiin liittyviä kysymyksiä.
💡 Vinkki: Tilaisuudessa kannattaa varata aikaa myös vapaalle keskustelulle, jotta osakkaat ja asukkaat voivat tuoda esiin toiveitaan ja huoliaan. Näin saadaan jo varhaisessa vaiheessa käsitys siitä, halutaanko yhtiössä toteuttaa laaja vai suppeampi saneeraus sekä onko kiinnostusta lisäparannuksiin, kuten yhteisten tilojen kunnostamiseen.
👷 Miten asiantuntija voi auttaa? Rakennuttajakonsultti voi suunnitella viestintästrategian, tukea infon järjestämisessä sekä toimii asiantuntijana vastaten asukkaiden kysymyksiin koskien putkiremonttia.
Osana hankesuunnittelua on tärkeää kuulla taloyhtiön osakkaita. Osakaskyselyllä kartoitetaan osakkaiden odotukset, mikä auttaa määrittelemään taloyhtiön yhteiset tavoitteet ja ohjaamaan päätöksentekoa. Kyselyn avulla voidaan selvittää, kuinka laaja remontti nähdään tarpeelliseksi ja mitä muita parannuksia osakkaat mahdollisesti toivovat putkiston saneerauksen yhteydessä.
💡 Vinkki: On tärkeää, että osakkaat eivät vain listaa toiveitaan, vaan myös priorisoivat ne. Tämä auttaa taloyhtiötä tekemään realistisia päätöksiä: Panostetaanko laadukkaaseen ja pitkäikäiseen lopputulokseen, joka voi vaatia enemmän aikaa ja rahaa? Vai valitaanko kevyempi ja nopeampi toteutus, joka voi olla edullisempi lyhyellä aikavälillä, mutta voi tarkoittaa, että seuraava remontti pitää tehdä aiemmin?
👷 Miten asiantuntija voi auttaa? Rakennuttajakonsultti voi laatia ja toteuttaa osakaskyselyn, analysoida vastaukset sekä auttaa hallitusta tulosten yhteenvedossa ja niiden tulkinnassa.
Hankesuunnittelussa laaditaan yleensä 2–3 vaihtoehtoa, joissa voi olla eroja esimerkiksi menetelmien osalta – kuinka suuri osa putkiremontista toteutetaan perinteisin menetelmin ja kuinka suuri osa esimerkiksi sukituksella. Hallitus valitsee näistä yhden ensisijaiseksi vaihtoehdoksi, joka esitellään osakkaille tässä infotilaisuudessa ennen lopullista päätöksentekoa seuraavassa yhtiökokouksessa.
💡 Vinkki: Jotta keskustelu olisi sujuvaa ja osakkaat voivat perehtyä suunnitelmaan etukäteen, infotilaisuudessa käsiteltävä materiaali kannattaa toimittaa osakkaille ajoissa. Hallituksen on hyvä valmistautua perustelemaan valittu vaihtoehto ja vastaamaan osakkaiden kysymyksiin kattavasti.
👷 Miten asiantuntija voi auttaa? Rakennuttajakonsultti voi laatia selkeän yhteenvedon hankesuunnitelmasta ja toimittaa sen osakkaille hyvissä ajoin. Lisäksi hän voi vetää infotilaisuuden, esittää suunnitelman ymmärrettävästi ja vastata teknisiin kysymyksiin.
Kun hankesuunnitelma on esitelty osakkaille infotilaisuudessa ja heillä on alustava käsitys budjetista, aikataulusta ja korjausvaihtoehdoista, tässä yhtiökokouksessa tehdään päätös: hyväksytäänkö hallituksen esittämä hankesuunnitelma. Myönteisen päätöksen myötä siirrytään joko suunnitteluvaiheeseen, tai KVR-urakassa urakoitsijakilpailutukseen. Tahconin mallissa tässä yhtiökokouksessa päätetään myös toteutussuunnittelun budjetti ja hallitukselle annetaan valtuudet valita suunnittelija.
💡 Vinkki: Seuraava etappi, eli toteutussuunnittelu, on kriittinen vaihe, sillä sen laatu vaikuttaa suoraan koko hankkeen onnistumiseen. Kun hallitus saa valtuudet valita suunnittelijat, voidaan päätöksessä painottaa laatua pelkän hinnan sijaan. Jos valinta jätetään yhtiökokoukselle, on riski, että päädytään suoraan halvimpaan vaihtoehtoon, mikä voi johtaa heikkolaatuisiin suunnitelmiin ja ongelmiin myöhemmin projektissa.
👷 Miten asiantuntija voi auttaa? Rakennuttajakonsultti on yhtiökokouksessa paikalla asiantuntijana ja auttaa vastaamaan teknisempiin kysymyksiin liittyen siihen, miksi tällaiseen hankesuunnitelmaan on päädytty ja miksi se on paras vaihtoehto taloyhtiölle.
Nyt siirrytään toteutussuunnitteluvaiheeseen, jossa luodaan tekniset suunnitelmat eri käyttötarkoituksiin, kuten urakkakilpailutukseen, rakennuslupaan ja työn toteutukseen. Hankemuodosta riippuen tässä vaiheessa kilpailutetaan joko suunnittelijat tai KVR-urakan tapauksessa siirrytään suoraan urakoitsijan kilpailutukseen (sillä KVR-urakkamuodossa suunnittelu tulee urakoitsijalta). Suunnittelijoiden valitsemisen jälkeen he laativat yksityiskohtaiset suunnitelmat eri osa-alueille, kuten LVI-, sähkö- ja rakennesuunnitteluun.
💡 Vinkki: Suosittelemme, että suunnittelutoimiston valinta on hallituksen harteilla, mutta halutessaan hallitus voi käsitellä valintaa myös yhtiökokouksessa.
👷 Miten asiantuntija voi auttaa? Rakennuttajakonsultti voi huolehtia suunnittelijoiden kilpailutuksesta ja arvioida tarjoukset taloyhtiön kanssa. Asiantuntijana hän auttaa teitä löytämään suunnittelijan, joka on valmis panostamaan suunnitelmiin ja tarjoaa fiksuja ratkaisuja.
Hyvä valvonta varmistaa, että putkiremontti etenee suunnitelmien, säännösten ja määräysten mukaisesti sekä pysyy aikataulussa ja budjetissa. Putkiremontissa tarvitaan useita valvojia eri osa-alueille, kuten rakennus-, LVI- ja sähkövalvontaan. Valvojat kannattaa valita jo suunnitteluvaiheen loppupuolella, jotta he ehtivät perehtyä hankeohjelmaan, suunnitelmiin ja muihin urakan taustamateriaaleihin.
💡 Vinkki: Virheetön putkiremontti eli nollavirheluovutus on mahdollinen, kun valvonta tehdään ennakoivasti ja huolellisesti. Tärkeää on myös, että jo aikataulutusvaiheessa rakennuttajakonsultti luo yhdessä urakoitsijan kanssa realistisen ja yksityiskohtaisen aikataulun, jossa varataan riittävästi aikaa käyttöönottötarkastuksille ja mahdollisille korjaustöille.
👷 Miten asiantuntija voi auttaa? Rakennuttajakonsultti voi auttaa sopivan valvojan valinnassa. Usein rakennuttajakonsultti työskentelee yrityksessä, joka tarjoaa myös valvontapalveluita. Kun sekä rakennuttajakonsultti että valvoja tulevat samasta yrityksestä, voi se tuoda synergiaetuja projektiin.
Lue lisää: Nollavirheajattelu oletukseksi taloyhtiön putkiremonttiin
[sisältää 8 täsmävinkkiä, joilla pääset kohti putkiremonttia, joka menee putkeen]
Kun toteutussuunnitelmat ovat valmiit, on aika kilpailuttaa urakoitsija. Tämä koskee tosin vain perinteistä kokonaishintaurakkaa, jos urakkamallina on KVR, kilpailutus on tehty jo aiemmin ja urakoitsija valittu jo.
💡 Vinkki: Panostakaa urakoitsijan valintaan – ammattitaitoinen, joustava ja rehti urakoitsija on putkiremontin onnistumisen kannalta erittäin tärkeä.
👷 Miten asiantuntija voi auttaa? Rakennuttajakonsultti huolehtii urakoitsijoiden kilpailutuksesta, järjestää selonottoneuvottelut, vertailee tarjoukset ja laatii urakkasopimuksen. Sopimuksessa tulee ottaa huomioon monia yksityiskohtia, jotka ovat merkittäviä projektin laadun ja taloyhtiön edun varmistamiseksi.
Tässä tilaisuudessa hallitus ja asiantuntijat esittelevät saadut urakkatarjoukset, niiden vertailun ja hallituksen ehdotuksen urakoitsijaksi. Lisäksi käsitellään urakan rahoitusvaihtoehdot ja varmistunut budjetti, jotta osakkaat saavat kattavan käsityksen hankkeen kokonaisuudesta ennen päätöksentekoa.
💡 Vinkki: Infotilaisuuden tavoitteena on varmistaa, että kaikki osakkaat ymmärtävät hankkeen sisällön, kustannukset ja vaikutukset ennen yhtiökokousta. Hyvin valmisteltu infotilaisuus vähentää epäselvyyksiä ja nopeuttaa päätöksentekoa yhtiökokouksessa. Jättäkää infotilaisuuden ja yhtiökokouksen väliin pari viikkoa, jotta osakkailla on aikaa sulatella asioita.
👷 Miten asiantuntija voi auttaa? Asiantuntija laatii selkeän vertailun urakkatarjouksista ja auttaa hallitusta valitsemaan taloyhtiölle parhaan vaihtoehdon. Rakennuttajakonsultti voi olla mukana infotilaisuudessa ja esitellä eri vaihtoehdot ja perustelut, sekä keskustella osakkaiden kanssa eri rahoitusvaihtoehdoista ja niiden vaikutuksista.
Kun urakkatarjoukset on saatu ja esitelty osakkaille infotilaisuudessa, on aika kutsua koolle yhtiökokous päättämään urakoitsijan valinnasta. Hallituksen tehtävänä on esitellä tarjoukset ja tehdä esitys valittavasta urakoitsijasta. Yhtiökokouksessa päätetään myös hankkeen rahoituksesta, jotta urakan toteutus voidaan käynnistää suunnitellusti. Kun urakoitsija on valittu ja rahoitus hyväksytty, kaikki on valmista rakennusvaiheen aloittamiseksi.
💡 Vinkki: Useimmiten linjasaneeraus taloyhtiössä rahoitetaan ottamalla remonttilaina pankista. Laina kannattaa kilpailuttaa useamman pankin kesken, jotta taloyhtiö saa edullisimman mahdollisen rahoituksen.
👷 Miten asiantuntija voi auttaa? Rakennuttajakonsultti esittelee urakkatarjoukset yhtiökokoukselle ja perustelee urakoitsijavalinnan. Lisäksi asiantuntija auttaa varmistamaan, että valittu urakkatarjous vastaa taloyhtiön tarpeita ja hankesuunnitelmaa ja avustaa tarvittaessa rahoitusvaihtoehtojen vertailussa ja päätöksenteossa.
Onneksi olkoon, olette päässeet jo tänne asti! Seuraavaksi siirrytäänkin itse rakennusvaiheeseen. Yleensä yhtiökokouksessa tehdystä päätöksestä menee kuitenkin vähintään vielä noin 2-3 kuukautta, ennen kuin itse remontti kiinteistössä todella alkaa. Ennen korjaustyön alkamista urakoitsija järjestää vielä oman infotilaisuutensa asukkaille, jossa käydään läpi putkiremontin tarkka aikataulu, käytännön järjestelyt ja asukkaat saavat ohjeita remontin ajalle.