Taloyhtiön remontin valvonta

Oli kyseessä sitten suuri korjaushanke tai yksittäisen asunnon kylpyhuoneremontti, valvonta on avainasemassa varmistamassa, että työ tehdään oikein, turvallisesti ja budjetin sisällä. Mutta milloin remontti edellyttää valvojan nimeämistä? Kuka voi toimia valvojana, ja mitä valvonnan tulee kattaa? Tässä blogissa käyn läpi taloyhtiön vastuut ja käytännöt remonttien valvonnassa.

Milloin remontti vaatii valvojan?

Rakennushankkeeseen ryhtyvälle on määritelty rakentamislaissa 751/2023 useita vastuita mm. työturvallisuuteen, rakennustapaan, rakennuksen turvallisuuteen ja ympäristöön liittyen. Laki ei suoraan velvoita palkkaamaan erillistä valvojaa, mutta käytännössä rakennushankkeeseen ryhtyvän vastuulla on kuitenkin valvoa työn laatua ja säädösten noudattamista.

Jotta onnistuneen rakennushankkeen vaatimukset voidaan varmasti täyttää, rakennushanketta täytyy siis käytännössä aina valvoa – oli kyseessä sitten suuri projekti, kuten koko yhtiön laajuinen putkiremontti tai pienempi saneeraus, esimerkiksi yhden asunnon kylpyhuoneen uusiminen.

Viranomaisvalvonnasta vastaa kunnan rakennusvalvonta, joka tekee katselmuksia ja valvoo, että hanke noudattaa lakia ja myönnettyjä lupia. Rakennusvalvonta ei kuitenkaan vastaa työmaan päivittäisestä valvonnasta, vaan rakennushankkeeseen ryhtyvän on itse huolehdittava siitä, että työt tehdään sovitusti ja säädösten mukaisesti.

Lue lisää rakennustyön valvonnasta >>

Taloyhtiö remontin valvojana

Laissa valvojalle ei ole asetettu selkeitä pätevyysvaatimuksia. Rakentamislain 91 §:n mukaan on kuitenkin huolehdittava siitä, että rakennushankkeessa toimivilla on heidän tehtäviensä vaativuus huomioon otettuna riittävä asiantuntemus ja ammattitaito. Eli periaatteissa pienempien remonttien valvojana voi toimia kuka tahansa – myös asunto-osakeyhtiö itse, jos oikeaa osaamista löytyy.

Käytännössä remontteihin tarvitaan kuitenkin usein ammattimainen valvoja, ja valvojan riittävä ammattitaito onkin myös taloyhtiön oma etu. Lisäksi rakennusviranomainen saattaa haluta varmistua työmaavalvojan osaamisesta mm. tarkistamalla koulutustaustan sekä referenssit. Rakennusluvan alaisiin töihin valvojalta vaaditaan usein vähintään rakennusmestarin (AMK) tai vastaava teknikon tutkinto.

Isännöitsijä remontin valvojana

Myös isännöitsijä voi valvoa remonttia, jos se ei ole laajuudeltaan liian suuri. Hallinnollisen isännöitsijän ydinosaaminen on muissa asioissa ja heillä harvoin on riittävästi teknistä osaamista. Mutta jotkin isännöitsijätoimistot tarjoavat myös teknistä isännöintiä. Tekninen isännöitsijä voi auttaa pienten korjaushankkeiden ja muutostöiden valvonnassa. 

Osakasremontin valvonta

Taloyhtiö valvoo aina remontteja, joista voi aiheutua vahinkoa taloyhtiölle joko nyt tai tulevaisuudessa. Joten, kun taloyhtiön osakas lähtee tekemään remonttia huoneistossa, on taloyhtiöllä sekä vastuu että oikeus järjestää remontin valvonta.

Kuka vastaa valvonnasta?

Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä päättävät, miten valvonta toteutetaan. Valvonnasta voi vastata tekninen isännöitsijä, tai vaihtoehtoisesti tehtävään voidaan palkata ulkopuolinen asiantuntija.

Kuka maksaa valvonnan?

Taloyhtiö valitsee valvojan, mutta osakas vastaa remontin valvonnasta aiheutuvista kustannuksista. Kustannusten on kuitenkin oltava kohtuullisia ja suhteessa valvonnan laajuuteen. Ennen remontin aloittamista isännöitsijä toimittaa osakkaalle arvion valvonnan kustannuksista.

Taloyhtiön asettama valvoja huolehtii mm., että remontissa noudatetaan hyvää rakennustapaa, lopputulos on sopimuksen mukainen, ja että aikataulua sekä kustannusarviota noudatetaan. Valvonta on siis taloyhtiön vastuu, mutta myös etu. Asiantuntevalla valvonnalla voidaan varmistua, ettei kiinteistöille aiheudu projektissa vahinkoa; yhtiö siis välttää esimerkiksi rakennusvirheet, jotka ajan kuluessa voivat aiheuttaa ongelmia laajemminkin tuoden mukanaan suuriakin korjauskustannuksia.

Rakennusvalvojan tehtävät ja osaaminen

Valvontaan kuuluu useita osa-alueita,  kuten laadunvalvonta, taloudellinen puoli ja sopimustekniset asiat. Ammattimainen valvoja pystyy aina huolehtimaan remontin laadullisesta valvonnasta, yleisestä työmaa- ja turvallisuusvalvonnasta sekä taloudellisesta puolesta, kuten sopimuksista. Yleensä siis remontin valvonta ulkoistetaan, sillä se vaatii laajaa ja syvällistä asiantuntemusta.

Valvojan tulee hallita mm. seuraavat osa-alueet:

• Rakennustekniikka ja tuotantolaatu – varmistetaan työn laatu ja hyvä rakennustapa.
• Työmaan turvallisuus – valvotaan työturvallisuusmääräysten noudattamista.
• Taloudelliset ja juridiset asiat – tarkistetaan sopimukset ja budjetin hallinta.

Miksi valita ammattimainen valvoja?

Rakennushankkeen valvonta on paljon enemmän kuin pelkkää työn tarkkailua – se on keskeinen osa hankkeen onnistumista. Ammattimainen valvoja varmistaa, että remontti etenee aikataulussa, budjetti pitää, ja lopputulos täyttää sekä tekniset että juridiset vaatimukset. Laajemmissa ja vaativammissa projekteissa ulkopuolinen asiantuntija on usein välttämätön. Käydään läpi muutama pointti, miksi ammattimainen valvonta on kannattava investointi:

1. Huolellinen valvonta vaatii aikaa
   Suurissa hankkeissa valvonta vie reilusti aikaa. Siinä missä taloyhtiö tarvittavan osaamisen löytyessä voi itse hoitaa pienen remontin valvonnan, saattaa esimerkiksi koko yhtiön laajuisen hankkeen valvontaan kulua aikaa jopa kokonaisia työpäiviä viikossa.
2. Sopimustekniset asiat ovat kriittisiä
   Juridiset asiat voivat olla hyvin mutkikkaita, etenkin sisällöltään järkevän urakkasopimusten puuttuminen voi tulla taloyhtiölle todella kalliiksi. Sopimuspuolella tärkeää on mm. tarkistaa vakuudet: sopimuksesta tulisi löytyä rakennusaikainen vakuus ja takuuajan vakuus. Jos tällainen erikoisosaaminen puuttuu yhtiöltä itseltään, on ulkopuolisen konsultin palkkaaminen valvojaksi suositeltavaa.
3. Rakentamisen tekninen osaaminen on välttämätöntä
   Työmaavalvojan on pystyttävä peilaamaan rakennustyötä materiaalien valmistajan ohjeisiin, rakentamismääräyksiin, mahdollisiin suunnitelmiin ja hyvään rakennustapaan.
4. Budjetin hallinta ja lisätyöt vaativat alan tuntemusta
   Talouspuolen valvonnassa erityisen tärkeää on lisä- ja muutostöiden valvonta. Urakoitsija saattaa ehdottaa lisä- ja muutostöitä, jos työn edetessä törmätään yllätyksiin. Tällöin urakoitsija antaa lisätyötarjouksen ja työn tilaajan valvoja arvioi, onko tarjous kohtuullinen vai kannattaako se kilpailuttaa, jotta budjettia ei romuteta ylihinnoitellun työn vuoksi.
5. Maksuerien seuraaminen suojaa taloyhtiötä
   Tärkeää on seurata onko tilatut työt tehty sovitulla tavalla ennen laskun maksamista, onko maksuerätaulukko laadittu kohtuulliseksi ja vastaavatko laskujen summat taulukkoa. Rakennusalalla tunnetaan valitettavasti huijauksia, joissa esimerkiksi urakan alussa työn tilaajalla maksatetaan tähtitieteellinen summa, jonka jälkeen urakoitsija katoaa ennen työn suorittamista.
6. Valvonnassa voidaan tarvita erityisosaamista
   Rakennusvalvonta jakautuu kolmeen osa-alueeseen:
   1) RAK-valvonta – Rakenteelliset ja rakennustekniset työt
   2) LVIA-valvonta – Lämpö, vesi, ilmanvaihto ja automaatio
   3) Sähkövalvonta – Sähkö- ja telejärjestelmät
   Pienemmissä remonteissa valvonnasta voi vastata yksi moniosaava valvoja, mutta laajemmissa hankkeissa, kuten putkiremonteissa, päävalvoja koordinoi kokonaisuutta ja lisäksi tarvitaan useita erityisasiantuntijoita.

Millainen on hyvä valvoja? Katso täältä >>

Remontin valvonta ei ole pelkkä muodollisuus, vaan keino varmistaa, että lopputulos vastaa odotuksia ja taloyhtiö välttyy kalliilta virheiltä. Huolellisesti hoidettu valvonta pitää projektin aikataulussa ja budjetissa sekä takaa työn laadun. Pienemmissä remonteissa taloyhtiö voi hoitaa valvonnan esimerkiksi teknisen isännöitsijän avulla, mutta suuremmissa hankkeissa ulkopuolisen asiantuntijan käyttäminen on järkevä sijoitus.